Bir kentteki afet riski taşıyan alanların sistemli bir biçimde, kontrollü olarak düzenli, sağlıklı ve refah düzeyine yaklaştıracak bir şekilde dönüştürümesine kentsel dönüşüm denir.
Kentsel dönüşüm kanununa göre, Türkiye’nin her bölgesinde kır-kent ayrımı olmaksızın yıkılma tehlikesi bulunan yapıların devletin finansal desteği ile yeni yaşam alanlarına dönüştürülmesi öngörülmektedir. Devlet finansal desteğinin vergi muafiyeti, kira yardımı ve kredi desteği gibi önemli üç ayağı oluşturduğunu söylemek mümkündür.
Kentsel dönüşüm ile birlikte özellikle kentlerdeki kaçak yapılaşmanın önüne geçmek ve herhangi bir doğal afette felaketin büyüklüğünü en aza indirmek hedeflenir. Kentsel dönüşüm projeleri genel hatlarıyla bu esaslar çerçevesinde gelişmektedir. Kentsel dönüşüm tamamen yıkım tehlikesi ile karşı karşıya olan binaların dönüştürülmesini ifade etmez.
Kentsel dönüşüm, yaşam alanlarının yeni baştan inşasını da içerir. Bu sebeple de kentsel dönüşüm parklar, alışveriş merkezleri, otoparklar, sokaklar, sosyal aktivite alanları ve kültür merkezlerinin de yapılanmasını ifade eder.
Kentsel dönüşüm şartları çerçevesinde riskli binalar ya da riskli alan olarak kabul edilen yerlerdeki binaların yıkım süreçleri başlamaktadır. Kentsel dönüşüm şartlarının en önemlisi kentsel dönüşüme maruz kalacak olan binanın risk taşıması ya da riskli bir alanda olması şarttır.
Kentsel dönüşüm sürecinde bina sahiplerine devlet tarafından özel destekler sağlanmaktadır.
Bu desteklerden başlıcaları şunlardır:
Kentsel dönüşüm şartnamesine göre, bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında ele alınabilmesi için risk emareleri taşıyor olması gerekmektedir. Dolayısıyla binanın hak sahiplerinin devlet desteği alabilmesinin ilk ve önkoşulu da binanın riskli olmasıdır.
Riskli olarak değerlendirilen bina ya da alanlar yaşamak için ömrünü tamamlamış olan ve yıkılma tehlikesi ile karşı karşıya kalan, teknik anlamda bir insanın içerisinde yaşamasının mümkün olmayacağı durumları belirlemek için kullanılır.
Peki bir binanın riskli olup olmadığına kim karar verir?
Risk tespitinin yapılmasında sorumlu olan taraflardan biri kentsel dönüşüm için başvuru yapan şirketin kendisidir.
Kentsel dönüşüm kapsamında devletin imar değişikliği yapmayı kararlaştırdığı alanlardaki yapı projeleri bu noktada önem kazanmaktadır.
Kentsel dönüşüm çerçevesinde inşaat, mimarlık ve mühendislik şirketleri sizler adına başvuru yapabilmektedirler. Fakat burada şirket ile hak sahibi arasında bir vekaletname imzalanmalıdır.
Sonraki aşamada ise şirket kentsel dönüşüm projenizi gerçekleştirmek için Belediye ve tapu İmar Müdürlüğü’ne başvuruyu yapmaktadır.
Müdürlük binanızın şuan mevcut olan yapısını ele alır. Ne zaman inşa edildiğinden ne kadar kullanıldığına kadar her şey teker teker incelenir. Ayrıca yapmak istenilen proje de bu aşamada inceleme kapsamındadır.
Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu İmar Müdürlüğü, projelerini sunar ve binada yaşayan hak sahiplerine sunarlar.
Hak sahipleri de kendi aralarında bir sözleşme imzalayarak ortak bir tavır koymaları istenir.
Kentsel dönüşüm işlemine tam anlamıyla başvuru yapmak için gerekli bütün belgelerin tam olması beklenir.
Bu belgeler arasından en önemlisi bina risk raporudur. Bina risk raporunun yanında tapu senetleri ve hak sahiplerinin kimlik fotokopileri de olmalıdır.
Başvuru işleminin ilk aşaması sonlandığında gönderilen başvuru kentin Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü tarafından incelenmektedir.
Onay aldıktan sonra en geç 7 gün içerisinde Tapu Kadastro Müdürlüğüne sunulmaktadır. Ardından toplam 60 gün içerisinde bütün hak sahiplerine binanın yıkılması için resmi yazı gönderilir. Resmi yazı geldikten sonra en fazla iki hafta içerisinde itiraz hakkı bulunmaktadır. İtiraz gerçekleşmediği takdirde her dairenin de onayının olduğu ‘‘Ortak Karar Protokolü’’ imzalanır.
Son olarak, protokol imzalandıktan sonra yıkım işlemleri biter ve yeni yapı için ruhsat alınarak bina yapımı başlar.
Eğer siz de riskli bir alanda veya riskli bir binada oturduğunuzu düşünüyorsanız kentsel dönüşüm projelerinden faydalanmanız oldukça kolaydır. Her şeyden önce deprem risk raporu alarak binanızın riskli olduğunu kanıtlamanız gerekmektedir.
Deprem risk raporu, doğal afetlere karşı binanın dayanıksız olduğunu gösteren resmi belgelerdir. Dolayısıyla raporda, hedef yapının riskli olduğu belirtilmelidir. Deprem risk raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan inşaat, mimarlık ve mühendislik şirketlerinden alınabilir.
Kentsel dönüşüm hakkı kazanan mülk sahipleri birçok avantajla karşılaşabilir. Özellikle de tapu ücreti, belediye resim ve noter ücretleri ile harç bedellerinden muaf tutulmaktadırlar. Öte yandan kredi desteği ile kira yardımı da önemli avantajlardandır.
Apartman ve bina kültürünün kentlerimizde yaygın olduğu düşünüldüğünde riskin de ne denli fazla olduğu kestirilebilir; çünkü binalar birden fazla ailenin iç içe yaşadığı yaşam alanlarıdır. Dolayısıyla yıpranma süreleri daha kısadır.
Kentsel dönüşüm için bu çok sayıdaki ailenin ortak bir kararla hareket etmesi zorunludur. Aksi halde içlerinden birinin rızasının olmaması kentsel dönüşümün avantajlarından yararlanma noktasında sorunlar yaşanmaktadır.
Kentsel dönüşümden faydalanacak olan bina sahipleri ya da hak sahipleri hem ekonomik olarak güçlendirilirler hem de finansal destek sağlanarak yaşam alanlarının dönüştürülmesi sağlanır. Kimi durumlarda ise muafiyetler şeklinde kendini gösteren avantajlar hak sahiplerinin ceplerinden daha az para çıkmasına yol açar.
Ayrıca Kentsel Dönüşüm Şartnamesi gereğince kentsel alandaki yapıların depreme dayanıklı hale getirilmesi, zorunlu olan mimarlık, mühendislik ve inşaat desteğinden faydalandırılması sağlanmaktadır.
Yerinde dönüşüm kentsel dönüşümün en önemli parçalarından biridir.
Kentsel dönüşüm kapsamında riskli olduğu kabul edilen müstakil binanın ya da yapının yıkıldıktan sonra da aynı imarla yeniden aynı arsa üzerinde yapılmasını ifade etmektedir. Dolayısıyla yerinde dönüşüm kavramında önemli iki nokta bulunmaktadır.
Bunlar;
Bir binanın riskli olup olmadığını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurumsal mimarlık, mühendislik ve inşaat şirketleri tarafından belirlenir.
Yönetmeliğe göre, "bir binanın ekonomik ömrünü yitirmesi onu riskli hale getirmektedir" der. Ayrıca ağır risk taşıyorsa yıkılması ve yeniden inşa edilmesi gereklidir.
Öte yandan binanın riskli olup olmadığını belirlemek için binadaki hak sahiplerinden biri de başvuru yapabilmektedir. Üstelik rezerv ve uygulama alanı olarak ilan edilen alanlardaki bütün binalar riskli sayılmaktadır.